法院：案涉房屋沒有取得預(yù)售許可，雙方買賣合同無(wú)效

福建法治報(bào)-海峽法治在線4月1日訊 平潭的吳玉泉向開發(fā)商購(gòu)買了地下室當(dāng)雜物間，開發(fā)商竟又把地下室租給超市使用，吳玉泉一怒之下將開發(fā)商告上法庭，結(jié)果法院說(shuō)他與開發(fā)商的房屋買賣合同關(guān)系無(wú)效，原因是地下室是在未取得建設(shè)案涉房屋的工程規(guī)劃許可下修建的，且在沒有取得預(yù)售許可的情況下進(jìn)行出售。

2010年3月，吳玉泉(化名)向某公司購(gòu)得位于平潭縣潭城鎮(zhèn)九一六北路東側(cè)某莊園23幢405室套房。因底層電動(dòng)車工具雜物無(wú)處停放，遂于2010年4月以1.2萬(wàn)元的價(jià)格向該公司購(gòu)買位于某莊園22幢地下室雜物間門牌第162間的雜物間(面積12平方米左右，以下簡(jiǎn)稱案涉房屋)。之后，開發(fā)商僅向吳玉泉出具一份收款收據(jù)。吳玉泉隨后將其家電工具等物品存放于案涉房屋。

2018年3月，吳玉泉發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的雜物間進(jìn)不去了，案涉房屋的部分墻體已經(jīng)被拆除。后其與該公司交涉，得知案涉房屋已經(jīng)租給超市使用。吳玉泉認(rèn)為開發(fā)商侵犯了他的物權(quán)，要求開發(fā)商返還案涉房屋，并多次前往該公司進(jìn)行交涉，但均無(wú)果。吳玉泉將某公司訴至法院，要求返還案涉房屋。

法院審理：

涉案房屋買賣合同無(wú)效

原告訴請(qǐng)不予支持

經(jīng)審理，法官認(rèn)為，盡管買賣雙方未簽訂正式的書面協(xié)議，但從某公司出具的收款收據(jù)載明的內(nèi)容看，可以認(rèn)定雙方之間存在事實(shí)的買賣合同關(guān)系，但案涉房屋是在未取得建設(shè)案涉房屋的工程規(guī)劃許可下修建的地下室，且在沒有取得預(yù)售許可的情況下進(jìn)行出售，雙方之間買賣案涉房屋的合同應(yīng)屬無(wú)效。經(jīng)釋法說(shuō)理后，吳玉泉仍堅(jiān)持主張某公司返還案涉房屋，法院不予支持。

[page]

法官說(shuō)法：

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效…………”本案中，因案涉的買賣合同被認(rèn)定無(wú)效，故應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任” 之規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處理?？山?jīng)法官釋法說(shuō)理后，吳玉泉心有不甘，仍堅(jiān)持要房的訴求，于法無(wú)據(jù)，故得不到支持。事實(shí)上，吳玉泉可以變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求開發(fā)商退還購(gòu)房款項(xiàng)及請(qǐng)求賠償來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。

法官提醒：

現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)買手續(xù)不全的商品房存在不小的法律隱患，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易，可能被政府以違法建筑強(qiáng)制拆除等。因此，購(gòu)房者不能以僥幸的心態(tài)圖便宜，結(jié)果讓自己吃虧。

(楊航光)