福建法治報(bào)——海峽法治在線5月20日訊 近日，泉州市出臺(tái)公積金新政策，允許提取公積金作為首付款。該政策一出，不少人都憧憬著能夠借著這股東風(fēng)，早日買到屬于自己的房子。然而，在房屋交易過(guò)程中，有的賣家為了賺取更大利益，簽訂合同后以各種理由違約，令買房者苦不堪言。

那么，賣房不誠(chéng)信，將承擔(dān)什么法律后果?日前，泉州市洛江區(qū)人民法院對(duì)外公布了該院辦理的3起真實(shí)案例，讓人們對(duì)房屋買賣中違約人的那些“神操作”和法律對(duì)他們的回應(yīng)有所了解。

情形①

房?jī)r(jià)上漲房東毀約

法院判決繼續(xù)履行

劉文(化名)看中了江大媽在洛江的一套房子，雙方經(jīng)協(xié)商以165.5萬(wàn)元的價(jià)格成交，并約定江大媽配合劉文夫妻辦理過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，劉文夫妻依約支付了10萬(wàn)元定金。

不久后，江大媽以房?jī)r(jià)大幅上漲，其系受中介公司蒙蔽從而低價(jià)賣房為由，拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)，并要求解除合同。

無(wú)奈之下，劉文將江大媽起訴到洛江法院，要求確認(rèn)合同有效、江大媽交付房屋、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

洛江法院認(rèn)為，江大媽的房屋確因市場(chǎng)行情變化而出現(xiàn)較大幅度的上漲，但江大媽同時(shí)在幾家中介公司放售房屋，結(jié)合聊天記錄來(lái)看，江大媽對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情有一定的了解，因此對(duì)江大媽的辯解意見(jiàn)不予采信。最終，洛江法院判決支持劉文夫妻的訴訟請(qǐng)求。

情形②

簽完合同未能履行

法院判賠升值損失

阿仁(化名)與小潔(化名)簽訂了《房產(chǎn)買賣居間合同》。然而，阿仁依約準(zhǔn)備為房屋申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，小潔卻表示房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其無(wú)權(quán)處分房屋。阿仁起訴到洛江法院，要求解除合同并賠償房屋的升值損失，經(jīng)鑒定為19萬(wàn)余元。

洛江法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，案涉房屋系小潔婚前購(gòu)買，從購(gòu)房合同、結(jié)婚證、房屋權(quán)屬證明等證據(jù)來(lái)看，不足以證明該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn);其次，如果該案合同履行，阿仁可獲得所購(gòu)房屋升值帶來(lái)的利益，而合同解除后，阿仁另行購(gòu)買房屋需額外支出因房屋升值而增加的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，因此房屋差價(jià)款屬于合同約定的違約損失賠償范圍。據(jù)此，洛江法院判決支持了阿仁的訴求。

情形③

“一房二賣”無(wú)誠(chéng)信

法院判賠相關(guān)費(fèi)用

大田(化名)與阿宏(化名)經(jīng)友好協(xié)商，確定大田以140萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買阿宏的房屋，雙方簽訂了合同。然而不久后，阿宏卻以更高的價(jià)格把房子賣給別人并辦理過(guò)戶手續(xù)。眼瞅著“煮熟的鴨子飛了”，大田將阿宏告上法庭，要求繼續(xù)履行合同。

由于房子已經(jīng)由案外人取得，且已過(guò)戶并入住，原有合同已經(jīng)無(wú)法履行，在法官的主持下，阿宏自愿補(bǔ)償大田15萬(wàn)元，雙方達(dá)成和解。

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法官說(shuō)法

以上3個(gè)案例都是合同履行過(guò)程中引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉誠(chéng)守約。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币婪ǔ闪⒌暮贤?，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更合同或者解除合同。

3個(gè)案例中，當(dāng)事人簽訂的合同是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均應(yīng)按合同的約定履行各自義務(wù)。

情形①中，劉文按照協(xié)議的約定時(shí)間向江大媽支付了定金10萬(wàn)元，江大媽也應(yīng)按照合同約定配合完成過(guò)戶手續(xù)。為此劉文作為買房者可以起訴要求賣房者繼續(xù)履行合同約定的過(guò)戶義務(wù)，獲得勝訴判決后，如賣房者拒不配合過(guò)戶，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)戶。

情形③中，大田與阿宏簽訂合同后，阿宏以更高的價(jià)格把房子賣給別人并辦理了過(guò)戶手續(xù)，在這種情況下，買房者可以起訴要求支付違約金。

情形②中，根據(jù)已查明事實(shí)案涉房屋系小潔婚前購(gòu)買，現(xiàn)登記在小潔名下，應(yīng)認(rèn)定為小潔的婚前財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記具有對(duì)外公示公信的效力，小潔作為房屋的所有權(quán)人，有權(quán)處分案涉房屋。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹摪傅摹斗慨a(chǎn)買賣居間合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。合同有效，對(duì)各方當(dāng)事人均有約束力，各方當(dāng)事人均應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)。該案合同簽訂后，小潔反悔，提出停止出售案涉房屋的要求，阿仁表示同意，故阿仁主張解除《房產(chǎn)買賣居間合同》，符合法律規(guī)定，予以支持。

此外，《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失?！比绻樾微谥泻贤男?，阿仁可獲得所購(gòu)房屋升值帶來(lái)的利益。合同解除，阿仁若另行購(gòu)買房屋,需額外支出因房屋升值而增加的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。因此，房屋差價(jià)款屬于合同約定的違約損失賠償范圍。

法官提醒

誠(chéng)信原則不僅是民事活動(dòng)應(yīng)遵循的原則，也是為人處世的基本原則，不可貪圖一時(shí)之利，忘了做人立身之本。否則，不僅自身形象受損不說(shuō)，很有可能“得不償失”。

(本報(bào)記者 林揚(yáng)陽(yáng) 特約記者 賴昕晟)