在辦理一起執(zhí)行案件中，廈門(mén)市海滄區(qū)人民法院發(fā)現(xiàn)房屋抵押與租賃存在沖突————

司法建議+府院聯(lián)動(dòng) 破解房屋租賃“痛點(diǎn)”

福建法治報(bào)——海峽法治在線8月30日訊 為更好地保障群眾權(quán)益，廈門(mén)市海滄區(qū)人民法院踐行能動(dòng)司法理念，以司法建議為切入口，與房屋交易市場(chǎng)進(jìn)行鏈接，協(xié)同相關(guān)部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)共同治理，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的管理，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的行業(yè)自治。

緣起：

一份“不合理”的租房合約

近日，海滄法院受理執(zhí)行一起某銀行與張某、許某公證債權(quán)文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行案，申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的額450余萬(wàn)元，張某名下位于海滄區(qū)的房產(chǎn)為該債務(wù)提供抵押擔(dān)保。

張某、許某一直未履行該債務(wù)，法院依申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)欲拍賣(mài)張某名下房產(chǎn)用于清償債務(wù)。為處置房產(chǎn)，執(zhí)行法官調(diào)查核實(shí)案涉房產(chǎn)目前的居住使用情況，發(fā)現(xiàn)張某于近期就該房產(chǎn)與案外人設(shè)立租賃，租期自2023年5月至2041年5月共18年，全部租金6萬(wàn)余元一次性支付，案外人已實(shí)際占有使用案涉房產(chǎn)。

“當(dāng)時(shí)我們也疑惑，但想到房子有150多平方米，18年的租金總共才6萬(wàn)余元，確實(shí)太劃算了，就跟房東簽了合同，租金也付清了?！弊饪捅硎尽?/p>

執(zhí)行法官當(dāng)場(chǎng)向租客講明此案的執(zhí)行情況，向其釋法指出，對(duì)于已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)，設(shè)立在后的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)其租金方面的損失，其可依法主張解除租賃合同并要求出租人依合同約定賠償相應(yīng)損失。

租客對(duì)這一說(shuō)法無(wú)法接受，情緒激動(dòng)，“我們通過(guò)中介介紹和房東白紙黑字簽的租賃合同，租金全交了?，F(xiàn)在要我們搬出去，我們的損失誰(shuí)來(lái)彌補(bǔ)?”

解鈴：

治病，還要治未病

面對(duì)房產(chǎn)強(qiáng)騰后承租人可能遭受的損失，也為避免衍生新的一系列訴訟、執(zhí)異案件，執(zhí)行法官?zèng)Q定從問(wèn)題的根源————被執(zhí)行人處入手。

被執(zhí)行人承認(rèn)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)失敗，房子每月的貸款已無(wú)法清償，身邊沒(méi)有任何資金，斷供后房子肯定會(huì)被銀行處理，就想著把房子租出去，只要租金能一次性支付，再低也能接受。所以他和租客簽訂每月277.8元的18年長(zhǎng)期租約。

最終，在執(zhí)行法官多次約談此案當(dāng)事人及租戶，綜合考量各方訴求和可操作性，案件以被執(zhí)行人從獲取的住房租金中補(bǔ)償承租方部分損失達(dá)成一致方案，承租方也自愿配合法院執(zhí)行工作如期騰空、交付房產(chǎn)，并撤回相應(yīng)執(zhí)行異議，后續(xù)的房產(chǎn)拍賣(mài)處置有序依法推進(jìn)。

但是，法院的工作還未結(jié)束。承辦法官梳理近年來(lái)的執(zhí)行工作，發(fā)現(xiàn)處置案涉抵押房產(chǎn)時(shí)房產(chǎn)上存在租賃關(guān)系的案件呈多發(fā)趨勢(shì)。在此過(guò)程中，承租人不清楚也不重視房產(chǎn)抵押信息，對(duì)抵押在先可對(duì)抗租賃的法律后果亦缺乏了解。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、拍賣(mài)抵押房產(chǎn)并就拍賣(mài)款優(yōu)先受償時(shí)，房產(chǎn)承租人往往因無(wú)法收回前期已一次性支付的大額租金或投入的裝修成本，導(dǎo)致對(duì)抗情緒激烈，拒絕騰房，甚至提出不合理的異議，不僅阻礙法院案件執(zhí)行進(jìn)度，還會(huì)衍生新的訴訟糾紛。

因此，執(zhí)行局局長(zhǎng)吳靖峰帶隊(duì)到部分金融機(jī)構(gòu)調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)就房產(chǎn)設(shè)立抵押后的后續(xù)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范等方面進(jìn)行座談交流，同時(shí)，針對(duì)在執(zhí)行過(guò)程所了解的行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，先后走訪廈門(mén)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)及廈門(mén)市海滄區(qū)住建和交通局，就房產(chǎn)租賃市場(chǎng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行座談?wù){(diào)研，后分別就相關(guān)問(wèn)題向兩家單位發(fā)出司法建議。

“我們希望通過(guò)司法建議，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)租賃相關(guān)糾紛預(yù)防治理，提高執(zhí)行效率，維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，推動(dòng)建立規(guī)范有序、互利共贏、和諧穩(wěn)定的房屋租賃市場(chǎng)。”吳靖峰表示。

(本報(bào)記者 余晶 通訊員 海法宣)