聚焦“物業(yè)小案” 服務(wù)“民生大事”

——南安法院司法賦能物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

在城市的發(fā)展脈絡(luò)中，物業(yè)公司與業(yè)主如同緊密交織的齒輪——一方提供管理服務(wù)，一方享受權(quán)益。然而，近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)糾紛逐年攀升，業(yè)主吐槽“交錢(qián)不省心”，物業(yè)抱怨“收費(fèi)兩行淚”。如何妥善化解矛盾、服務(wù)保障物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展？南安法院以“法”為筆，繪就了一幅和諧共生的社區(qū)治理新畫(huà)卷。

靶向施策——

精準(zhǔn)把脈糾紛“癥結(jié)”

“房?jī)r(jià)降了物業(yè)費(fèi)還漲，憑什么？”“電梯壞了沒(méi)人修，憑什么收錢(qián)？”南安某小區(qū)的業(yè)主李先生道出了許多業(yè)主的心聲。

數(shù)據(jù)顯示，南安法院近三年受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，超六成因業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、不滿物業(yè)費(fèi)用引發(fā)。面對(duì)此類痛點(diǎn)，南安法院抽調(diào)骨干力量組建專業(yè)審判團(tuán)隊(duì)，針對(duì)高頻問(wèn)題，出臺(tái)《南安法院關(guān)于服務(wù)保障物業(yè)管理提升20項(xiàng)措施》，推行物業(yè)糾紛調(diào)解前置機(jī)制，完善調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)程序，即經(jīng)人民法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議有效，一方當(dāng)事人未按照協(xié)議履行的，對(duì)方當(dāng)事人可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

同時(shí)，該院建立訴前調(diào)解與小額訴訟銜接機(jī)制，完善繁簡(jiǎn)分流、小額速裁等訴中快速化解矛盾機(jī)制，充分發(fā)揮小額訴訟程序“一審終審”的制度優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)糾紛處理效率。針對(duì)涉案標(biāo)的較小、債權(quán)債務(wù)糾紛關(guān)系明確的物業(yè)費(fèi)糾紛案件，積極探索適用支付令，縮短物業(yè)糾紛化解時(shí)間。2024年，該市物業(yè)糾紛案件同比下降46.53%。 

此外，為引導(dǎo)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)正確履職，南安法院還常態(tài)化開(kāi)展教育培訓(xùn)活動(dòng)。5月中旬，該院詩(shī)山法庭會(huì)同轄區(qū)各司法所開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)專題培訓(xùn)，近150人參加培訓(xùn)。法官對(duì)物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)進(jìn)行解讀，講解物業(yè)服務(wù)合同簽訂與履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)邊界及糾紛處理法律依據(jù)。

柔性解紛——

搭建雙向奔赴“連心橋”

“法官，我不是不想交物業(yè)費(fèi)，上次物業(yè)人員在我車(chē)上亂貼收費(fèi)單，現(xiàn)在都沒(méi)撕干凈呢！”在一次現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解中，業(yè)主吳某控訴道。

承辦法官多次從法、理、情角度耐心釋法說(shuō)理，引導(dǎo)當(dāng)事人換位思考，一方面告知吳某出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)溝通解決，拒繳物業(yè)費(fèi)只會(huì)激化矛盾；另一方面建議物業(yè)管理公司重視業(yè)主需求，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

物業(yè)公司當(dāng)即對(duì)過(guò)度張貼行為向吳某道歉，并表示會(huì)努力提升服務(wù)質(zhì)量，給業(yè)主提供一個(gè)美好舒適的居住環(huán)境。

針對(duì)此類共性問(wèn)題，南安法院開(kāi)設(shè)《知法“安”居》欄目，常態(tài)化公布典型案例，梳理案情并釋法說(shuō)理，讓物業(yè)公司及業(yè)主信服；依托南安市綜治中心巡回法庭開(kāi)展“示范庭審”活動(dòng)，邀請(qǐng)代表委員、業(yè)委會(huì)成員、網(wǎng)格員等旁聽(tīng)典型案例庭審。

同時(shí)，南安法院詩(shī)山、水頭等派出法庭還利用微信開(kāi)展“線上答疑”服務(wù)，工作人員針對(duì)群眾的具體問(wèn)題進(jìn)行文字或語(yǔ)音回復(fù)。

“以前覺(jué)得打官司麻煩，現(xiàn)在掃碼就能在線咨詢，法官還手把手教我怎么監(jiān)督物業(yè)履職，還是用閩南話回復(fù)我的呢?！奔易I海社區(qū)的劉大媽舉起手機(jī)笑著說(shuō)。

為進(jìn)一步強(qiáng)化訴調(diào)對(duì)接，南安法院還聯(lián)動(dòng)南安市住建局積極促進(jìn)組建物業(yè)糾紛訴非調(diào)解委員會(huì)，引導(dǎo)、推送案件到調(diào)解委員會(huì)，整合人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解等資源，借助物業(yè)行業(yè)專家專業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)物業(yè)糾紛前端化解，確保訴調(diào)對(duì)接工作穩(wěn)妥推進(jìn)。

共建共治——

譜寫(xiě)和諧社區(qū)“協(xié)奏曲”

“物業(yè)費(fèi)糾紛不僅要算經(jīng)濟(jì)賬，更要算社會(huì)效益賬?！蹦习卜ㄔ狐h組成員、副院長(zhǎng)黃琨臻說(shuō)道。

為推動(dòng)建立服務(wù)為主、管理為輔、執(zhí)法支撐“三位一體”的小區(qū)治理新模式，南安法院聯(lián)合南安市住建局、檢察院、安全生產(chǎn)管理委員會(huì)辦公室、公安局等部門(mén)成立“南安市住宅小區(qū)物業(yè)管理司法聯(lián)盟”，印發(fā)《南安市住宅小區(qū)物業(yè)管理司法聯(lián)盟工作機(jī)制》，通過(guò)建立會(huì)商機(jī)制、聯(lián)合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)等舉措，促進(jìn)物業(yè)管理工作有效開(kāi)展。

在南安市福溪社區(qū)某安置房小區(qū)物業(yè)中心，法官通過(guò)“圓桌會(huì)議”促使物業(yè)改造了年久失修的健身器材，同時(shí)引導(dǎo)業(yè)委會(huì)設(shè)立公共收益基金，形成“服務(wù)—認(rèn)可—繳費(fèi)—提升”的良性閉環(huán)。如今的社區(qū)，居民稱贊道：“這樣的小區(qū)住起來(lái)才舒適！”

南安法院積極響應(yīng)南安市“三官一律”入駐小區(qū)要求，選派28名優(yōu)秀法官組建“近鄰法官隊(duì)”，選派160名干警入駐288個(gè)小區(qū)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察、交流詢問(wèn)等方式，了解物業(yè)管理工作開(kāi)展情況，對(duì)小區(qū)物業(yè)存在的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)建議。今年以來(lái)，共排查物業(yè)矛盾糾紛50次，化解矛盾糾紛20余起。

黨群共建——

延伸公共法律“服務(wù)鏈”

“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)?！?/p>

“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”

“物業(yè)公司已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！?/p>

5月是民法典宣傳月，結(jié)合服務(wù)保障物業(yè)管提升工作，南安法院開(kāi)展法律咨詢及普法宣傳活動(dòng)。為強(qiáng)化普法宣教效果，該院結(jié)合本地真實(shí)案例，加強(qiáng)對(duì)民法典和物業(yè)管理?xiàng)l例的宣講，制作分發(fā)物業(yè)糾紛“常見(jiàn)問(wèn)題十問(wèn)十答”、民法典等宣傳手冊(cè)，進(jìn)一步引導(dǎo)群眾依法正確表達(dá)訴求。

此前，南安法院機(jī)關(guān)黨委還開(kāi)展“物業(yè)提升三帶頭 黨員法官我先行”活動(dòng)，推動(dòng)黨員干警進(jìn)小區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)黨建工作與物業(yè)管理提升同頻共振、同融互促。同時(shí)，黨員干警主動(dòng)到常住小區(qū)報(bào)到，亮身份、做表率、當(dāng)先鋒，積極融入小區(qū)治理法治化進(jìn)程，以黨建紅線串起小區(qū)物業(yè)管理千條線。

從被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)服務(wù)，從單打獨(dú)斗到多元共治，南安法院正以法治力量重塑物業(yè)生態(tài)。當(dāng)規(guī)范與溫情相遇，當(dāng)管理與權(quán)益對(duì)等，一個(gè)共建共治共享的幸福家園正在南安大地悄然生長(zhǎng)。