9月15日，《住房租賃條例》正式施行，這是我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)，直擊長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)的頑疾，從居住安全到交易規(guī)則再到公共服務(wù)保障，全面織密住房租賃法治網(wǎng)格，不僅守住安全底線，也為市場(chǎng)各方注入公平與信任，更在細(xì)處提升群眾的居住幸福感，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)邁向規(guī)范、透明、可持續(xù)的新階段。

什么樣的房子能用于出租？被隨意扣減押金，承租人該如何維權(quán)？承租人能否擅自改變租賃住房用途？針對(duì)住房租賃市場(chǎng)中的一些問(wèn)題，記者邀請(qǐng)北京市盈科（福州）律師事務(wù)所律師黃靜如，結(jié)合現(xiàn)實(shí)租房場(chǎng)景解讀條例，幫助大家看懂新規(guī)、用好新規(guī)。

話題一：居住安全與健康問(wèn)題

場(chǎng)景1：小劉在某租房App上看到“高性價(jià)比公寓”，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是地下儲(chǔ)藏室隔出來(lái)的小單間，沒(méi)窗、沒(méi)排氣。

問(wèn)題：地下儲(chǔ)藏室能出租用于居住嗎？

律師解答

黃靜如律師：不能！廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。根據(jù)《住房租賃條例》第三十九條規(guī)定，將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

場(chǎng)景2：李先生租到新裝修的公寓，入住不久就出現(xiàn)頭暈、咳嗽等癥狀，檢測(cè)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)甲醛超標(biāo)。

問(wèn)題：不慎入住“甲醛房”，李先生應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？

律師解答

黃靜如律師：《住房租賃條例》第七條第一款規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康?！凹兹┓俊币蚣兹┖砍瑯?biāo)，明顯違反了“室內(nèi)裝飾裝修強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”及“保障人身健康”的要求，出租人已構(gòu)成違約，承租人有權(quán)通過(guò)法律途徑主張合法權(quán)益。具體操作如下：

1.固定核心證據(jù)。立即留存入住記錄、身體不適診斷證明及專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)報(bào)告。

2.書面通知出租人整改。以書面形式（如微信、短信、郵件、紙質(zhì)函件，需留存送達(dá)記錄）告知出租人甲醛超標(biāo)的事實(shí)，要求其在一定期限內(nèi)整改，并提供合格檢測(cè)報(bào)告。

3.協(xié)商解除合同并索賠。若出租人拒絕整改或整改后仍超標(biāo)，可發(fā)函解除合同，要求退還剩余租金、押金并賠償醫(yī)療費(fèi)等損失。

4.向監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。若與出租人協(xié)商無(wú)果，可向相關(guān)行政部門提交材料舉報(bào)，例如向住建部門投訴裝修違規(guī)，或向市場(chǎng)監(jiān)管部門投訴安全隱患。

5.通過(guò)司法途徑追責(zé)。對(duì)舉報(bào)處理結(jié)果不滿，或出租人始終拒絕承擔(dān)責(zé)任，承租人可收集好全部證據(jù)，向房屋所在地法院提起民事訴訟，通過(guò)法律判決要求出租人履行退款、賠償義務(wù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

話題二：市場(chǎng)主體行為規(guī)范

場(chǎng)景3：李先生在某平臺(tái)看到“精裝公寓”宣傳，實(shí)地看房卻發(fā)現(xiàn)條件與描述嚴(yán)重不符，還被要求先交大額“管理費(fèi)”。平臺(tái)以“只是信息發(fā)布”推卸責(zé)任。

問(wèn)題：遇到虛假房源、高收低租，平臺(tái)需要擔(dān)責(zé)嗎？

律師解答

黃靜如律師：平臺(tái)需履行房源核驗(yàn)義務(wù)。根據(jù)《住房租賃條例》第三十六條規(guī)定，提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息。平臺(tái)以“僅信息發(fā)布”為由推卸責(zé)任，屬于違規(guī)行為。

同時(shí)，大額“管理費(fèi)”需符合公平透明原則。大額“管理費(fèi)”若無(wú)依據(jù)、未提前告知，則違反了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《住房租賃條例》中“交易公平、信息透明”的原則。李先生可收集宣傳材料、看房記錄、繳費(fèi)憑證，向租賃地市場(chǎng)監(jiān)管部門舉報(bào)虛假宣傳、違規(guī)收費(fèi)，或向住建部門舉報(bào)房源不實(shí)、平臺(tái)失職，要求追究相關(guān)責(zé)任。

場(chǎng)景4：王先生在某平臺(tái)看到一套房源，與所謂的房東李某簽訂租房合同，并交了押金。然而，入住后，原房東上門稱李某未告知其將房屋轉(zhuǎn)租，其并不知情，未同意出租，要王先生立刻搬走。王先生才知道李某是二房東。

問(wèn)題：二房東擅自轉(zhuǎn)租，承租人權(quán)益受損怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：轉(zhuǎn)租需經(jīng)原房東書面同意：承租人（即二房東李某）將住房轉(zhuǎn)租給他人時(shí)，必須事先取得原房東明確載明“同意轉(zhuǎn)租期限、轉(zhuǎn)租范圍”的書面授權(quán)文件，且轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原租賃合同約定的期限。李某未經(jīng)原房東同意擅自轉(zhuǎn)租，其與王先生簽訂的租房合同依法屬于無(wú)效合同。

同時(shí)，租賃需實(shí)名簽約并備案。根據(jù)《住房租賃條例》第八條規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。若李某未提供原房東授權(quán)文件，也未依法備案，進(jìn)一步違反了租賃管理規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。因轉(zhuǎn)租未經(jīng)原房東同意，原房東有權(quán)依法解除與二房東的原租賃合同，并要求實(shí)際承租人（王先生）搬離，王先生的居住權(quán)益無(wú)法通過(guò)無(wú)效合同獲得保障，相關(guān)損失需向二房東李某追償。王先生可憑證據(jù)向房產(chǎn)管理、市場(chǎng)監(jiān)管或公安部門投訴，必要時(shí)通過(guò)訴訟要求返還押金和賠償損失。

場(chǎng)景5：趙女士通過(guò)一家知名住房租賃平臺(tái)租下公寓，每月交的房租都打給平臺(tái)。平臺(tái)與出租人簽的是長(zhǎng)租合同、每年付出租人一次錢，但向趙女士卻按月收租金。后平臺(tái)資金鏈斷裂，既沒(méi)付出租人租金，也不退還趙女士的租金和押金，出租人要求趙女士搬離。

問(wèn)題：住房租賃平臺(tái)“長(zhǎng)收短付”致資金鏈斷裂，趙女士該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：該住房租賃平臺(tái)屬于違規(guī)運(yùn)營(yíng)。根據(jù)《住房租賃條例》第十九條規(guī)定，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定。該規(guī)定旨在防范“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)。平臺(tái)若未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或挪用資金，則涉嫌違規(guī)。

趙女士可以憑租賃合同、支付憑證等證據(jù)，向住建、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管等部門投訴舉報(bào)，必要時(shí)可通過(guò)訴訟維權(quán)。

話題三：租賃雙方權(quán)益保障

場(chǎng)景6：一女子在社交媒體發(fā)布視頻，稱自己退租時(shí)遇到“提燈定損”：出租人拿著燈對(duì)房間逐項(xiàng)檢查，最終列出1萬(wàn)多元的賠償清單，而房子月租僅1200元，承租人認(rèn)為這是出租人故意訛錢。

問(wèn)題：遇到出租人任意列清單索賠亂扣錢的情況，承租人該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第十條規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。

出租人要求承租人賠償，應(yīng)當(dāng)有合法依據(jù)和合理標(biāo)準(zhǔn)，并提供相應(yīng)證據(jù)，不能隨意“開口要錢”。像“提燈定損”這種事后任意擴(kuò)大的索賠行為，在條例框架下屬于違規(guī)，承租人可以拒絕不合理賠償，并保留好合同、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄、照片視頻等證據(jù)，向住建、市場(chǎng)監(jiān)管等部門投訴。

場(chǎng)景7：出租人老李準(zhǔn)備把房子租給小王。在簽訂合同時(shí)，老李要求小王出示身份證明。但小王以“保護(hù)隱私”為由拒絕提供。

問(wèn)題：承租人拒絕出示身份證，出租人還可以出租嗎？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第九條第（二）項(xiàng)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個(gè)人。同時(shí)，該條例第十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人出示身份證明材料。因此，老李不得將房屋出租給不提供身份證明的小王。

如果房東老李接受了不出示身份證明的小王作為租客，可能會(huì)面臨一些潛在風(fēng)險(xiǎn)：若小王在租賃期間存在違法行為或涉及其他糾紛，老李可能會(huì)因?yàn)槲茨鼙M到審核責(zé)任而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，按照《住房租賃條例》規(guī)定，出租人需要通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向所在地房產(chǎn)管理部門備案。如果承租人身份信息缺失，備案難以完成。

場(chǎng)景8：小周與出租人簽訂兩年的租賃合同。在合同期尚有6個(gè)月的時(shí)候，出租人突然說(shuō)要賣房，并在半夜帶人撬鎖，逼小周搬走。

問(wèn)題：租期內(nèi)，出租人能否要求承租人搬離？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第十二條規(guī)定，出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》“買賣不破租賃”原則，即使房屋出售，新出租人仍需履行原租賃合同至期滿；若出租人采取撬鎖等暴力手段，承租人可立即報(bào)警并留存接警記錄，并向住建部門舉報(bào)其非法逼遷行為。若造成財(cái)物損失，可追加索賠。

場(chǎng)景9：承租人小陳在公司上班時(shí)，出租人老劉因樓下鄰居反映“可能滲水”，沒(méi)提前告知，就直接用備用鑰匙進(jìn)入房間檢查。等小陳傍晚回家，見(jiàn)物品移位，才驚覺(jué)有人擅自入戶。

問(wèn)題：出租人有權(quán)隨便進(jìn)屋嗎？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第九條第（三）項(xiàng)規(guī)定，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外。若出租人確因維修住房等正當(dāng)理由需要進(jìn)入承租人承租住房的，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，征得承租人同意，并約定進(jìn)入時(shí)間，盡可能減少對(duì)承租人正常居住生活的影響。

承租人基于租賃合同，對(duì)租賃房屋享有合法的占有、使用權(quán)利，這種權(quán)利受法律保護(hù)，核心體現(xiàn)為居住安寧與隱私不受侵犯。出租人未通知即擅自入戶，即便以“檢查”為名義，也屬于非法侵入，違反了條例對(duì)出租人行為的限制性規(guī)定。

場(chǎng)景10：張女士在某平臺(tái)看到“首月特惠”廣告，標(biāo)價(jià)每月2500元。她簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，出租人在合同里把物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、清潔費(fèi)等全部列為“附加服務(wù)費(fèi)”，實(shí)際每月支付金額超過(guò)3000元。

問(wèn)題：出租人變相抬高租金的行為合法嗎？

律師解答

黃靜如律師：不合法。根據(jù)《住房租賃條例》第二十六條規(guī)定，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

雖然該規(guī)定主要針對(duì)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但從其立法精神可以推斷，對(duì)于出租人也應(yīng)遵循類似的明碼標(biāo)價(jià)原則，不得通過(guò)隱性收費(fèi)等方式變相抬價(jià)。

出租人在平臺(tái)上以“首月特惠”，每月2500元的價(jià)格吸引張女士，卻在合同中把物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、清潔費(fèi)等統(tǒng)一列為“附加服務(wù)費(fèi)”，使得張女士實(shí)際每月支付金額超過(guò)3000元，這顯然屬于通過(guò)隱性收費(fèi)的手段變相抬價(jià)。這種行為使得承租人在租房前無(wú)法清晰知曉全部費(fèi)用支出情況，誤導(dǎo)了承租人的決策，侵犯了承租人作為消費(fèi)者應(yīng)有的知悉真實(shí)情況權(quán)，擾亂了正常的住房租賃市場(chǎng)秩序。

遇到此類情況，承租人務(wù)必保留好平臺(tái)上的廣告截圖、雙方簽訂的合同文本、支付費(fèi)用的憑證等關(guān)鍵證據(jù)，向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。

話題四：承租人房屋使用行為

場(chǎng)景11：老周將房屋出租給小張，租期一年。租期結(jié)束后，老周驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，客廳垃圾堆滿沙發(fā)、地面油污結(jié)塊，外賣盒里的殘?jiān)l(fā)臭；原本的隔墻被拆得只?？蚣埽瑹熿F報(bào)警器被扯下扔在角落；電線像亂麻般私拉在墻面，水管接口處還在滴水。

問(wèn)題：租房遭破壞，出租人能否向承租人追責(zé)？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）向出租人出示身份證明材料；（二）安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；（三）未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)；（四）遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為；（五）對(duì)出租人依法確需進(jìn)入租賃住房的，予以配合。

承租人造成損失的，出租人可主張解除合同、要求賠償，必要時(shí)可訴諸法院。若僅造成一般性財(cái)物損壞，出租人可依據(jù)合同約定主張賠償；若擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、停用消防設(shè)施等行為危及房屋安全，出租人可立即解除合同，要求恢復(fù)原狀并賠償損失，并可向住建部門舉報(bào)，由部門對(duì)承租人處以罰款。

場(chǎng)景12：小趙租下老林的兩居室時(shí)，明確說(shuō)“自住”，可入住后沒(méi)多久，就悄悄把客廳改成辦公區(qū)，還在陽(yáng)臺(tái)擺上黑板開起少兒繪畫班。每天早九晚五，學(xué)生家長(zhǎng)進(jìn)進(jìn)出出。老林偶然路過(guò)，聽(tīng)見(jiàn)屋里動(dòng)靜不對(duì)，推門一看才發(fā)現(xiàn)真相。老林當(dāng)場(chǎng)要求小趙停止違規(guī)行為。

問(wèn)題：承租人可以擅自改變租賃住房用途嗎？

律師解答

黃靜如律師：未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或改動(dòng)其他結(jié)構(gòu)。若承租人存在此類違法行為，出租人有權(quán)依據(jù)條例及租賃合同約定，采取包括解除住房租賃合同在內(nèi)的維權(quán)措施。同時(shí)，因承租人擅自改變住房用途可能給出租人造成房屋功能損壞、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等損失的，承租人還需依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。小趙租下住宅用于辦公并開培訓(xùn)班，未告知出租人，這種行為明顯違反了規(guī)定。

普法后記

以法治之力，護(hù)“住有所安”

從地下室隔間到“甲醛房”，從二房東跑路到退租“提燈定損”，住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)曾讓不少人“租房難”又“租房煩”。如今，《住房租賃條例》的施行，直擊長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)的頑疾，為住房租賃活動(dòng)的各方當(dāng)事人立下“定心丸”為千萬(wàn)承租人與出租人撐起了法治“安全傘”。

這個(gè)首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，最打動(dòng)人的是“直面問(wèn)題”的務(wù)實(shí)。它不讓“非居住空間出租”有漏洞可鉆，也堵住“長(zhǎng)收短付”的資金風(fēng)險(xiǎn)，明確出租人不能擅自入戶、承租人不得亂改房屋用途，連租金“明降暗升”的文字游戲也被明令禁止。每一條規(guī)定，都瞄準(zhǔn)過(guò)去市場(chǎng)里的“老大難”，讓模糊的權(quán)責(zé)變清晰，讓僥幸的違規(guī)無(wú)空間。

幸福感藏在每個(gè)門牌號(hào)后。從整治虛假房源、價(jià)格欺詐，到方便承租人憑備案合同辦理居住證、提取公積金、享受公共服務(wù)，再到鼓勵(lì)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)交易更加透明安全，承租人獲得實(shí)實(shí)在在的便利和安心。

當(dāng)每一份租賃合同都有法治護(hù)航，每一次居住權(quán)益都有制度保障，“住有所安”便不再是期待，而是觸手可及的現(xiàn)實(shí)。