一份租約，解三方憂愁

——順昌縣人民法院“以租代賣”助力執(zhí)行破局

“必須降價！不然根本賣不出去！”申請執(zhí)行人林某情緒激動，語中難掩焦急。

“真的不能再降了，再降我拿什么還錢?。　北粓?zhí)行人福建某置業(yè)公司的代表何某滿面愁容，語氣間盡是無奈。

深秋的閩北，寒意漸濃。在順昌縣人民法院的執(zhí)行調解室里，雙方當事人之間的關系更是降到了冰點。

執(zhí)行干警已記不清這是雙方圍繞6處抵押店面處置進行的第幾次協(xié)商。這起始于2022年標的額高達數(shù)百萬元的民間借貸糾紛案，似乎走進一個“死胡同”。

時間回溯到案件執(zhí)行之初。當時林某手握生效的判決書滿懷希望：“白紙黑字寫了，要讓何某用6個抵押店面還錢，這下我的錢總算能收回來了。”

然而，市場的反映卻一次次潑來冷水。從首次拍賣、二次拍賣再到變賣，即便價格一降再降，這6處店面卻屢屢流拍，無人問津，被執(zhí)行人的資產(chǎn)也在市場波動中不斷縮水。

2024年3月重啟變賣程序后，雖然其中的4處房產(chǎn)已經(jīng)成交，但剩余的2處卻因“位置偏、房型不理想”成為無人接手的難題資產(chǎn)，只能靜靜“躺”在待處置資產(chǎn)清單上。被執(zhí)行人何某雖心急如焚，卻也無計可施。

轉眼到了今年9月，這兩處“老大難”房產(chǎn)依舊未能妥善處置。是否繼續(xù)降價拍賣，成為橫亙在雙方之間難以逾越的鴻溝。

“不能再拖了！必須抓緊時間降價賣?！绷帜痴Z氣急促，“再拖下去，我的錢就真收不回來了！”

何某連連擺手，一臉為難：“真的降不動了！我們比誰都想盡快還錢，可公司現(xiàn)在資金周轉困難，全部希望都在這些資產(chǎn)上。第一次掛400多萬元，第二次降到300多萬元，轉眼就少了100多萬元。要是再降，剩下的缺口我們拿什么填？”

執(zhí)行干警深知，簡單采取降價拍賣固然程序上可行，卻難破“降價——流拍——貶值”的惡性循環(huán)，對被執(zhí)行人而言是雪上加霜，申請執(zhí)行人的債權實現(xiàn)也遙遙無期。

于是，執(zhí)行干警嘗試將目光從“降與不降”的爭議上移開，重新梳理線索，為資產(chǎn)尋找新的潛在價值。正是這番主動求變，讓他們在實地走訪中捕捉到一條關鍵信息，一個“以租代賣”的破題思路應運而生。

執(zhí)行干警當即向雙方提議：“我們調查了解到，這2處店面中，有200余平方米曾是某知名商超的倉儲用地。雖然原商戶已退出，但縣里新引進的企業(yè)恰好看中此處場地，還承接部分原有的經(jīng)營設備。對企業(yè)來說，如果讓他們另找地方，既得花一大筆搬遷費，也會影響其日后的經(jīng)營。既然如此，我們何不順勢把房子租給這家新企業(yè)？”

“你的意思是，先把房子租出去？”林某有些疑惑。

“沒錯！”執(zhí)行干警進一步解釋，“與其讓資產(chǎn)閑置貶值，不如先租出去，不僅能‘盤活’資產(chǎn)，還帶來穩(wěn)定的收入；更重要的是，有了穩(wěn)定的租金，就像給房子找到‘活水’，買家看到它已經(jīng)在盈利，而不是間冷鋪子，購買意愿和出價自然會高很多?！?/p>

這番話，也讓何某看到了希望：“如果能租出去，房產(chǎn)估值確實能提高。每月還有租金進賬，能夠持續(xù)回款，總比空著強?！?/p>

“如果你們都同意，我們就先設定個租期，租金屆時直接繳入法院賬戶監(jiān)管?！眻?zhí)行干警順勢提出初步方案，“待房產(chǎn)最終拍賣成交后，拍賣價款將優(yōu)先用于清償債務，剩余租金收益則歸買受人所有?！?/p>

“我看行?！绷帜陈氏却蚱屏顺聊?，“有租金進賬，總比空等著要踏實?！薄澳俏乙餐??！焙文尘o接著表態(tài)，緊鎖的眉頭終于舒展。

見雙方達成一致意見，執(zhí)行干警當即引導雙方簽訂和解協(xié)議。

該案通過“以租代賣”的創(chuàng)新方式，促成執(zhí)行從“僵局”走向“破局”，不僅保障申請執(zhí)行人債權的實現(xiàn)，也高效盤活涉案資產(chǎn)，同時穩(wěn)定第三方企業(yè)的正常經(jīng)營，實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。這一“多方共贏”的執(zhí)行方案，是順昌法院在創(chuàng)新執(zhí)行機制、優(yōu)化法治化營商環(huán)境過程中的一次探索，也為處理同類涉企執(zhí)行案件提供有益參考。