“精裝”變“毛坯”，購房者能否要回貸款利息？

法院：貸款合同有效，駁回購房者訴求

在商品房買賣中，“精裝房”變“毛坯房”引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，但由此引發(fā)的貸款利息返還爭議該如何認定？近日，龍巖市新羅區(qū)人民法院發(fā)布一起因房屋交付標準變更引發(fā)的金融借款合同糾紛，為同類糾紛化解提供了司法指引。

案情回顧

2014年，購房者馬某與龍巖某地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定案涉房屋總價款包含毛坯房價格及157萬余元精裝款，房屋交付標準為精裝房。為支付購房款，馬某向某銀行申請300萬元貸款，雙方簽訂《個人購房借款及擔保合同》，銀行按約將全部貸款資金轉(zhuǎn)入某地產(chǎn)公司指定賬戶。

2018年，因某地產(chǎn)公司未按約定交付精裝房，馬某以開發(fā)商違約為由訴至法院。法院經(jīng)審理判決解除購房合同中的精裝條款，判令某地產(chǎn)公司返還馬某157萬余元精裝款，并賠償自起訴之日起至款項清償之日止的利息損失，該判決已實際履行。

2025年5月，馬某提前還清全部貸款后，以銀行收取2014年至2017年期間精裝款對應(yīng)45萬余元利息構(gòu)成不當?shù)美⒔杩詈贤刑崆斑€款違約金條款不公為由，將銀行訴至新羅法院，要求銀行返還利息并豁免提前還款違約金。

法院審理

銀行收取利息系合法履約

2025年8月，新羅法院經(jīng)審理認為，馬某向銀行貸款的核心目的是取得房屋產(chǎn)權(quán)，其已實際取得案涉房屋并對外出售，購房根本目的已實現(xiàn)。案涉精裝條款僅為購房合同的附隨約定，該條款的解除并未導(dǎo)致購房合同的解除，案涉金融借款合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系并未喪失。同時，馬某在精裝條款解除后仍持續(xù)履行還款義務(wù)，應(yīng)推定其認可與銀行的借款合同繼續(xù)存續(xù)。案涉借款合同中并未就房屋精裝事項作出約定，在銀行對貸款款項包含精裝款不知情的情況下，要求銀行返還該部分利息有失公平。此外，馬某因精裝未兌現(xiàn)遭受的損失，已通過此前與某地產(chǎn)公司的訴訟獲得足額賠償，其再次向銀行主張該部分利息損失，于理不合。

關(guān)于提前還款違約金爭議，法院查明，案涉金融借款合同中關(guān)于提前還款違約金的計收標準，均以顯著下劃線形式標識，與合同其他內(nèi)容明確區(qū)分，符合金融市場交易規(guī)則。馬某作為完全民事行為能力人，在合同上簽字確認即表明其知曉并接受相關(guān)約定，應(yīng)受合同約束，其提前歸還貸款應(yīng)按約支付相應(yīng)違約金。

綜上，新羅法院一審依法判決駁回馬某的全部訴訟請求。馬某不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理維持原判。

法官說法

購房者不得將損失轉(zhuǎn)嫁至無過錯方

商品房買賣合同與金融借款合同相互獨立又緊密關(guān)聯(lián)，購房合同附隨條款的解除，并不必然導(dǎo)致貸款合同失效，只要借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)等貸款核心目的已實現(xiàn)，就應(yīng)按約繼續(xù)履行還款義務(wù)，不得以購房合同部分條款變更或解除為由拒絕支付貸款利息。

不當?shù)美恼J定有嚴格法律要件，需同時滿足無法律依據(jù)、取得不當利益、造成他人損失3個條件，金融機構(gòu)依據(jù)合法有效的借款合同收取利息，不屬于不當?shù)美懂?，購房者若因開發(fā)商違約遭受損失，應(yīng)向違約方主張賠償，而非將損失轉(zhuǎn)嫁至無過錯的金融機構(gòu)。

金融借款合同中，關(guān)于違約金、罰息等與借款人有重大利害關(guān)系的格式條款，若提供方已采取下劃線等顯著方式提示注意，且內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定、符合行業(yè)慣例，應(yīng)認定為有效條款。

法官提醒

購房者在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)明確裝修標準、交付時間等關(guān)鍵條款，遭遇開發(fā)商違約時，及時向責任方主張合法權(quán)利；辦理購房貸款時，需審慎閱讀借款合同全部內(nèi)容，充分理解利息計收、還款方式及違約責任等核心約定，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的法律糾紛。

金融機構(gòu)在放貸過程中，應(yīng)嚴格規(guī)范合同簽訂流程，對合同重要條款履行充分的提示和說明義務(wù)，共同維護健康有序的房地產(chǎn)金融市場秩序。