鄰居私改走廊成廚衛(wèi)，這也行？

——律師詳解公共空間被占用的維權路徑和權責邊界

近日，一段“女子半年沒回家找不到家門”的視頻在網絡上迅速走紅，引發(fā)全網熱議。視頻中，一名女子時隔半年回家看房，剛走進樓道就被眼前的一幕震驚，鄰居竟擅自將樓道公共走廊“爆改”成開放式廚房，不僅堆放大量雜物，還違規(guī)安裝了馬桶、洗衣機，女子的房屋被違規(guī)設施團團圍住，正常通行都受影響。針對鄰居的“爆改”行為，女子表示不知應如何維權。

近年來，此類公共空間被違規(guī)占用、改造的糾紛時有發(fā)生，但很多業(yè)主對此類行為的法律邊界、權責劃分并不清楚：鄰居私改公共走廊是否違法？物業(yè)在其中是否負有管理責任？若因“爆改”行為引發(fā)火災、漏水等安全事故，責任該如何界定？業(yè)主被侵權后，又該通過哪些合法途徑維權……就大家普遍關注的這些法律問題，記者邀請福建志立律師事務所合伙人蘭婷玲律師，結合類似情況進行解析，為業(yè)主維權提供法律指引。

問題①：鄰居“爆改”公共走廊，侵犯業(yè)主哪些權利？

律師解答

蘭婷玲律師：首先，鄰居擅自占用、改造公共走廊的行為，構成多重違法與侵權。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施屬于業(yè)主共有。公共走廊作為建筑物內的公共通行部分，依法屬于該棟樓全體業(yè)主共同共有的部分，任何單個業(yè)主均不享有排他的、專有的所有權。同時，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第三條進一步明確，通道、樓梯等公共通行部分以及消防等附屬設施，應當認定為共有部分。因此，鄰居將共有部分視為私有空間進行改造，直接侵害了全體業(yè)主對該共有部分所享有的共有權和共同管理權。

其次，侵權行為還體現在侵害相鄰關系與通行權方面?！吨腥A人民共和國民法典》第二百八十八條規(guī)定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。鄰居在公共走廊搭建廚房、安裝馬桶及洗衣機、堆放雜物，不僅侵占了公共空間，更必然產生油煙、異味、污水隱患，并導致通行空間狹窄甚至堵塞，嚴重影響被侵權人的正常生活、居住安寧與日常通行，違背了處理相鄰關系的基本原則，構成對相鄰權的侵害。同時，該行為亦違反《中華人民共和國民法典》第二百九十六條關于不動產權利人利用相鄰不動產應盡量避免造成損害的規(guī)定。

問題②：公共走廊“爆改”廚衛(wèi)，存在哪些安全隱患？相關行為是否違法？

律師解答

蘭婷玲律師：公共走廊“爆改”成廚衛(wèi)的行為存在嚴重安全隱患，且違反多項法律規(guī)定，既威脅居民人身財產安全，也擾亂居住秩序。

公共走廊是重要的消防疏散通道和安全出口。《中華人民共和國消防法（2021修正）》第二十八條明確規(guī)定，任何個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口。在走廊內設置使用明火的廚房、堆放大量雜物，極大增加了火災風險，并在發(fā)生險情時阻礙人員逃生與救援，該行為已直接違反消防法規(guī)。此外，根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法（2011修正）》第六條規(guī)定，裝修人未經批準不得搭建建筑物、構筑物或改變住宅外立面。在公共走廊搭建廚衛(wèi)設施，亦涉嫌違反該裝飾裝修管理的強制性規(guī)定。

公共通道被設置成廚房并使用明火或被堆放雜物等，一旦發(fā)生火災，明火可能引燃雜物快速蔓延，狹窄的通行空間會阻礙居民逃生，被遮擋或掩埋的消防設施也無法及時使用，會造成嚴重的社會危害結果。若造成他人重傷、死亡及公共財產或他人財產直接經濟損失達一定數額，則該違法行為涉嫌構成失火罪或以危險方法危害公共安全罪。

問題③：放任業(yè)主“爆改”公共走廊，物業(yè)是否存在管理缺失？須承擔什么責任？

律師解答

蘭婷玲律師：關于物業(yè)服務企業(yè)的責任問題，其在此事件中負有法定的管理、制止及報告義務。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條相關規(guī)定，物業(yè)服務人負有維護物業(yè)服務區(qū)域基本秩序，對區(qū)域內違反有關消防等法律法規(guī)的行為及時采取合理措施制止、并向主管部門報告的義務?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》第五十條亦明確，業(yè)主不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主共同利益；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘的，應征得業(yè)主委員會同意。顯然，若鄰居存在長期、大規(guī)模的違規(guī)改造行為，物業(yè)服務企業(yè)在其日常巡查管理中是應當及時發(fā)現并予以制止的。若其未盡到合理的巡查、制止和報告職責，則構成管理上的不作為。依據《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第三十五條，物業(yè)服務企業(yè)未能履行合同約定或法定義務，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。這意味著，如果因物業(yè)公司未及時制止該違規(guī)行為而導致?lián)p失發(fā)生或擴大，其可能需要承擔相應的賠償責任。

問題④：若因“爆改”行為發(fā)生火災、漏水等事故，責任該如何劃分？

律師解答

蘭婷玲律師：（一）關于業(yè)主在公共通道“爆改”行為是否構成侵權及責任承擔問題。根據《中華人民共和國民法典》第二百八十六條，業(yè)主不得擅自侵占公共通道進行結構性改造。侵權人擅自對公共通道實施“爆改”行為，違反法律規(guī)定及管理規(guī)約，構成侵權行為。依據《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條，該行為與火災、漏水事故存在直接因果關系，且侵權人無法證明自身無過錯，應推定其承擔侵權責任。

（二）關于物業(yè)管理方是否存在管理疏忽及須承擔相應責任問題。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條，物業(yè)公司負有制止違法改建、采取安全防護措施的法定義務。若物業(yè)方未通過巡查發(fā)現改造行為，或發(fā)現后未及時采取制止、報告等措施，可能被認定為未盡到安全管理職責。此時需結合物業(yè)服務合同具體條款及公共視頻記錄等證據，判斷物業(yè)方過錯程度。

（三）關于被侵權人是否存在擴大損害的行為及責任減輕問題。根據《中華人民共和國民法典》第一千一百七十三條，若受害方在事故發(fā)生后未采取合理措施防止損失擴大（如未及時關閉水閥導致漏水二次擴散），可能減輕侵權人責任。侵權人須舉證證明受害方存在過錯，否則法院通常默認受害方已盡必要注意義務。

（四）關于多行為人責任分配問題。若事故系侵權人“爆改”行為與物業(yè)疏于管理的共同作用導致，依據《中華人民共和國民法典》第一千一百七十二條相關規(guī)定，應根據各自過錯程度劃分責任比例。

法院會結合公共視頻記錄、應急處置記錄等證據綜合判斷，若受害方已履行一般理性人的止損義務，則不影響全額索賠。

問題⑤：面對鄰居違規(guī)改造公共走廊，業(yè)主該如何合法維權？

律師解答

蘭婷玲律師：關于維權路徑，建議遵循以下步驟，理性、依法維權：

1.固定證據：這是所有維權行動的基礎。請務必全面收集并保存好相關證據，包括但不限于：公共走廊被改造現狀的清晰照片與視頻，注意體現時間、地點；與鄰居就此事進行溝通的記錄，如微信聊天記錄、短信、錄音錄像；向物業(yè)服務企業(yè)反映此問題的記錄，如通話記錄、現場溝通錄像、書面投訴函及物業(yè)的回復等。

2.先行協(xié)商與要求物業(yè)履職：首先，可以基于上述法律分析，與鄰居正式溝通，明確指出其行為的違法性及危害，要求其在合理期限內自行拆除違規(guī)設施、清理雜物、恢復走廊原狀。同時，應立即向物業(yè)服務企業(yè)正式提出書面投訴，要求其依據《中華人民共和國物業(yè)管理條例》及物業(yè)服務合同，履行管理職責，向違規(guī)鄰居下達書面《整改通知書》，督促其限期整改，并保留好提交的投訴材料及物業(yè)回應。

3.行政舉報：若協(xié)商無果且物業(yè)公司不作為或處置不力，可以攜帶已收集的證據，向相關行政主管部門進行實名舉報。具體可向縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設（房地產）主管部門舉報鄰居違規(guī)裝飾裝修及物業(yè)公司未履行管理職責的行為；向消防救援機構舉報鄰居占用、堵塞疏散通道的消防安全違法行為。行政主管部門依法有權責令改正并處以罰款。

4.提起民事訴訟：如果通過以上途徑仍無法解決問題，可以向法院提起訴訟。以該鄰居為侵權人，以“相鄰關系糾紛”或“排除妨害糾紛”為案由，提出明確的訴訟請求。核心訴訟請求可包括：判令侵權人立即停止侵害，拆除其在公共走廊私自搭建的廚房、衛(wèi)生間等設施，清除堆放的雜物；判令侵權人將公共走廊恢復原狀。如果該侵權行為已經造成了實際的財產損失（如因滲漏導致墻體損壞）或額外的費用支出，可以一并主張損害賠償責任。在訴訟中，可以將未盡到管理責任的物業(yè)服務企業(yè)列為共同侵權人或第三人，要求其承擔相應責任。

問題⑥：業(yè)主自身需注意什么，避免維權時陷入被動？

律師解答

蘭婷玲律師：業(yè)主維權時須時刻保持理性、合法的方式，切勿采取私自拆除對方違規(guī)設施、破壞財物或肢體沖突等過激行為，以免自身從受害者轉變?yōu)榍謾嗾撸袚槐匾姆韶熑巍?/p>

相關案例

案例一：

公共走廊私建成自家門廳

法院判決拆除并恢復原狀

宋某與臧某某是住對門的鄰居，臧某某在走廊區(qū)域內占用公共區(qū)域私自改動消防設施，將公共走廊私建成其自家門廳并搭建木柜、外接電源、安裝照明設備，并私自改變消防設施。宋某認為，臧某某的行為不但侵害其對公共區(qū)域物權的使用權，并且嚴重危害到公共安全，侵犯其合法權益。宋某與臧某某多次協(xié)商無果后，將臧某某訴至法院，請求依法判決臧某某排除妨害，拆除搭建木門等。

遼寧省丹東市元寶區(qū)人民法院經審理認為，侵權人裝修門廳和儲物柜并私自改變消防設施的行為，不僅改變了公用長廊和公共空間的使用功能，也對公共消防通道的通行與消防的使用權產生影響，造成嚴重的消防隱患，其行為不僅侵犯受害方作為其他業(yè)主對該共有部分享有共有和共同管理的合法權利，也損害受害方的安全利益，給受害方甚至更多的人帶來嚴重的安全隱患。遂判決侵權人臧某某將公共區(qū)域裝修搭建的門廳、儲物柜等物品拆除，恢復公共區(qū)域原狀。 （來源：遼寧省丹東市元寶區(qū)人民法院官方微信）

案例二：

公共綠地變“私人花園”

法院判決重新栽種綠植

甲某系某洋房小區(qū)一樓房屋業(yè)主，因院外有一塊公共綠化用地，甲某遂鏟除原有公共綠植并搭建圍墻圈為自家小花園。圍墻遮擋了小區(qū)保安室開向小區(qū)內的窗戶，并對進出車輛通行視線產生一定影響。小區(qū)業(yè)主委員會多次要求甲某拆除圍墻未果，遂訴至西安市未央區(qū)人民法院。

法院經審理，判決甲某清除房屋外公共綠地上的附著物，將土地恢復原狀，重新栽種與原有品種、規(guī)格相同的綠植。 

（來源：西安市中級人民法院官方微信）

案例三：

公共區(qū)域堆放雜物被清理

法院判決：物業(yè)公司無須擔責

梁某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。梁某長期將私人物品堆放于小區(qū)負二樓地下室公共區(qū)域。

2024年7月19日，物業(yè)公司在該堆放點墻壁及物品上張貼《雜物清理溫馨提示》，載明公共區(qū)域堆放私人物品影響環(huán)境衛(wèi)生且存在火災隱患，要求業(yè)主于7月23日前清理，逾期未清理視為無主物品處理。

因梁某未按期清理，物業(yè)公司于同年8月安排舊貨回收人員上門回收。次日，梁某發(fā)現物品遺失報警。后物業(yè)公司將物品送至梁某指定地點，但梁某以物品存在缺失為由拒絕收貨。

因雙方就物品返還事宜未能達成一致意見，物業(yè)公司又將該批物品拉回至舊貨回收店。梁某認為物業(yè)公司侵害其財產權益，遂訴至法院，要求侵權人某物業(yè)公司賠償財產損失1.2萬余元。

南寧市江南區(qū)人民法院經審理認為，梁某擅自長期占用公共區(qū)域堆放廢舊物品，違反法律及合同約定，物業(yè)公司已盡告知義務，清理后亦按要求返還物品，履職無不當，梁某無正當理由拒收導致?lián)p失擴大，應自行承擔全部責任。梁某要求侵權人賠償1.2萬余元，缺乏事實及法律依據，法院不予支持。綜上，法院判決駁回梁某的全部訴訟請求。 

（來源：南寧市江南區(qū)人民法院官方微信）

律師提醒

嚴守公共空間邊界 勿為一己之便觸法

不少業(yè)主存在認知誤區(qū)，認為“公共走廊我也交了物業(yè)費，想怎么用就怎么用”，但事實上，公共走廊、樓梯間等共有區(qū)域，屬于全體業(yè)主共同所有，任何個人都無權私自占用、改造。

對于業(yè)主而言，要樹立“共有空間共維護”的意識，不違規(guī)占用、改造公共區(qū)域，尊重鄰居的合法權益。若發(fā)現他人違規(guī)占用公共空間，及時提醒、舉報，避免隱患擴大。

對于物業(yè)而言，要切實履行管理職責，加強日常巡查，及時發(fā)現并制止違規(guī)裝修、占用公共空間等行為，不能以“無執(zhí)法權”為由敷衍了事，否則須承擔相應責任。

鄰里和睦是幸福生活的基礎，而合法合規(guī)、尊重邊界，是鄰里相處的前提。切勿為了自身便利，侵犯他人和全體業(yè)主的合法權益，否則不僅破壞鄰里關系，還埋下安全隱患，須承擔法律責任，得不償失。

普法后記

筑牢鄰里安全防線 共建美好幸福生活

一段“半年未回家，走廊變廚衛(wèi)”的視頻，之所以引發(fā)廣泛熱議，不僅因為行為離譜，更因為戳中了許多小區(qū)的共性痛點：公共空間被隨意侵占、生命通道被私自占用、鄰里權益被輕易忽視。

公共空間，是全體業(yè)主的“共同家底”，也是緊急情況下的“生命通道”。個別業(yè)主為了一己之便，私自占有通道，看似占了便宜，實則埋下巨大安全隱患，更觸碰了法律紅線。這也暴露出部分業(yè)主公共意識的缺失、部分小區(qū)物業(yè)管理的失位。

公共空間絕非“私人領地”，個人便利不能建立在侵犯他人權益、漠視公共安全的基礎上。唯有每個人都守住公共空間的“公”字，物業(yè)扛起管理責任，部門強化監(jiān)督執(zhí)法，才能營造一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，讓每一位業(yè)主都能享受到屬于自己的美好生活。